先日、かほく市にお住まいだった50代の男性から、こんな電話をいただきました。

「相続した実家を売りに出したいんですが、瓦屋根が古くて。

買い手がつく前に、何を見ておけばいいのか分からなくて」。

築41年前後、長らく空き家になっていた和瓦の平屋でした。現地に着いて屋根に上がると、パッと見はまだ整って見える。

でも軒先の瓦を一枚めくると、下地の防水紙がボロボロに崩れて手のひらに乗ってくる。

こういう「外からは分からない傷み」こそ、中古で買った家・相続した家で最初に押さえておきたいところなんです。

まず「屋根裏」から見る、というのが遠回りに見えて近道

皆さん、点検というと屋根の上ばかり気にされます。

もちろん上も見ますが、私たちがまず頼りにするのは屋根裏（小屋裏）です。

ここに上がって懐中電灯を当てると、雨が入っているかどうかがはっきり分かる。

野地板に黒いシミや白い輪ジミがあれば、過去に水が回った証拠。木材を指で押してフカフカと沈むなら、腐朽が進んでいます。

かほく市のあのお宅も、屋根裏の一角だけ梁が茶色く変色していて、真下の和室の天井に薄いシミが浮いていました。

空き家は誰も気づかないまま雨漏りが静かに進むので、この「痕跡探し」が何より効きます。

次に室内。天井のシミ、押し入れの奥のカビ臭、二階の窓枠まわりの黒ずみ。これらは屋根とつながっているサインです。売却前でも購入検討中でも、内見のときに天井の四隅と押し入れの天板をスマホのライトで照らすだけで、かなりの情報が取れます。

瓦屋根で傷みが出やすい三か所

その上で屋根本体を見ます。築40年級の和瓦で現場でよく見るのは、次の順で傷みが出るパターンです。

• 棟（むね）の漆喰：てっぺんの瓦を留めている白い漆喰が痩せて剥がれると、そこから雨と風が入り、棟全体がゆるむ。海側のかほく市は塩気を含んだ横風が強く、漆喰の痩せが早い印象です。
• 谷（たに）板金：屋根の谷になった部分の金属板。ここに枯れ葉や土が溜まると水があふれ、真下から雨漏りします。空き家は掃除されず詰まっていることが多い。
• 瓦のズレ・ひび：地震や過去の台風で少しずつずれ、割れた瓦の隙間から水が入る。

あのお宅は棟の漆喰が半分がた落ち、谷板金に土がびっしり。雨漏りの入口はこの二か所でした。

対処は「全部やる」の前に段階で考える

点検で傷みが見つかっても、いきなり全面葺き替えに飛ぶ必要はありません。

売却が前提なのか、自分たちで住み続けるのかで、選ぶ手当ては変わります。

私たちが相続物件でよくご提案するのは、次の考え方です。

1. 雨漏りが今出ているなら、まず止める（漆喰の詰め直し、谷板金の交換、割れ瓦の差し替え）。
2. 下地（防水紙・野地板）まで傷んでいるなら、瓦を一度おろして葺き直す、または部分的に葺き替える。
3. 屋根全体が寿命なら、売却価格や住む年数と天秤にかけて全面葺き替えを検討する。

正直なところ、売却前提なら「雨漏りを止めて、下地の状態を書面で残す」ところまでで十分な場合が多いです。買い手にとっては、傷みを隠されるより、現状と手当ての履歴が分かるほうが安心材料になります。

費用の目安

金額はあくまで当社での目安で、屋根の広さや傷み具合で動きます。

二階建てで屋根の上に足場が必要なら、これに仮設足場15〜25万円が加わるケースが多いです。

かほく市のお宅は、漆喰の詰め直しと谷板金の交換、割れ瓦数枚の差し替えで収め、下地の写真と点検メモをお渡ししました。

結局のところ、中古や相続の瓦屋根は「上から順に全部直す」より、屋根裏から傷みの入口を突き止めて必要な分だけ手当てするのが、費用も納得感も一番早道です。

まずは一度、屋根裏と天井のシミから見てみてください。

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